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j9.com官网2025年7月中国物流景气指数（LPI）为50.5%、仓储指数为50.1%，指数虽有回落，但多数仍处扩张区间，物流需求增势稳。快递、电商物流指数向好，农村业务量提升。政策覆盖农村物流、智慧冷链、低空物流等，多维度夯实产地供应链，助力行业高质量发展。
城市供需显著分化，企业深耕产地与专仓布局据物联云仓披露，7月全国平均租金为23.17元/㎡·月，空置率为16.45%，两项指标均较上月下降，重点城市租金与空置率分化明显。顺丰、普洛斯等企业发力“物流+产地”模式，京东布局多类专用仓，典型园区聚焦产地冷链、低空物流等领域，提升农村产地的供应链效率。
加码国际市场投资，供应链网络与资本协同升级报告期内，共录得6起投资事件：京东、顺丰通过启用海外仓服务跨境电商；华润国际物流、凯德腾飞房地产信托通过跨境地块竞拍适配区域产业供应链；华平、黑石则聚焦专业化物流资产增值。此外，5起融资事件聚焦港口枢纽，相关企业运用多元债券工具获得资本的支持。
中外运REITs上市平稳发力，市场分化与扩募并行7月底中外运REITs上市，首日涨幅19.9%，长期发展前景仍保持积极预期。二季度仓储物流REITs分化明显，华泰宝湾物流REIT净利润环比增长37.62%，部分项目凭借高出租率实现收入和利润的增长，部分承压。扩募成趋势，京东仓储REIT等积极推进，为行业发展注入动力。
2025年7月份，中国物流景气指数（LPI）为50.5%，环比回落0.3个百分点。分项指数中，业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数、率指数、物流服务价格指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数均处于50%以上的扩张区间。
尽管受局地洪涝和连续高温等不利天气影响，全国物流需求仍保持“总量较大、增势平稳”的特点，指数显示总需求维持扩张态势，物流供需实现适配增长。分地区看，三大地区业务总量指数均位于50%以上的扩张区间，其中中部地区和西部地区分别为50.9%、52.3%，高于全国水平；东部地区为50.3%。
2025年7月份仓储指数为50.1%，较上月回落0.9个百分点。从分项指数看，与上月相比，期末库存指数上升3.3个百分点，企业员工指数持平；新订单指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在1.4至7.2个百分点之间。
总体而言，仓储指数已连续九个月处于扩张区间，行业整体继续保持运行态势，仅增速有所放缓。新订单、平均库存周转次数指数回落及期末库存指数回升，显示受高温多雨天气影响，仓储业务需求偏弱，商品周转速度减慢，库存水平上升。短期来看，8月份天气因素或仍将对行业运行形成扰动，可能带来指数波动；后期随着雨季结束，在宏观政策的支撑下，仓储行业有望逐步恢复平稳运行。
7月中国快递发展指数为414.3，同比提升4.7%。其中，发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别为570.5、566.5、220.7和69.5，同比分别提升12.1%、0.3%、1%和11.2%。国家邮政局表示，行业保持良好运行，市场规模稳步扩大，服务体验持续改善，干线运能不断增强，进一步发挥对经济发展的带动作用。
此外，2025年7月份中国电商物流指数为112.0点，较上月回升0.2点，再次刷新年内新高。其中，电商物流农村业务量指数加速回升，7月达131.5点，较上月回升1.1点。分地区看，全国所有地区农村业务量指数均有回升，中部地区回升1.7点，幅度最大；除东部地区外，其他地区农村业务量指数均高于全国平均水平。
观点指数观察到，与往年不同，今年7月电商物流市场未因年中电商大促等活动结束而陷入暂时沉寂。在国家各项消费补贴的作用下，7月电商物流需求逆势上升，总业务量指数和农村业务量指数分别回升0.1点和1.1点，至130.9点和131.5点，农村地区电商消费活跃度较高，成为带动电商物流指数上升的重要因素。
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得6起相关政策，覆盖低空物流网络布局、农村物流基建、冷链标准完善、供应链数智化等领域，推动行业多维度发展。
7月29日，农业农村部正制定《“十五五”全国农产品产地市场体系发展规划》，聚焦产地冷藏保鲜设施、预冷设施、产地冷链集配中心及产后处理能力建设，旨在补全农产品流通前端冷链短板。同月，交通运输部、财政部、自然资源部联合印发《新一轮农村公路提升行动方案》，提出大力发展“农村公路+”模式，推动农村公路与现代物流等领域一体化建设，夯实农村物流基础设施，畅通城乡物流衔接通道。
8月6日，《贵州省低空经济高质量发展三年行动方案（2025—2027年）》明确，将逐步建设城市无人机低空物流航线网络，探索“低空+山区无人机物流”模式，推动低空经济与山区物流场景融合；同期发布的《云南省支持低空经济健康发展的若干措施》聚焦低空物流发展，提出通过盘活存量用地、新建或改造低空物流集散中心，为低空物流布局拓展路径。
与此同时，市场监管总局批准发布9项重要国家标准，覆盖物流托盘、物流园区统计、水产品冷链物流等领域，从基础规则层面规范行业运作；《云南省现代物流业高质量发展三年行动方案（2025—2027年）》则围绕供应链服务企业培育、绿色数智化设备更新及无人机、无人车在物流场景的应用等，明确推进方向，为现代物流业发展提供指引。
上述政策从设施布局、规则建立到技术应用多环节联动，既聚焦城乡流通、冷链短板等当前物流运作中的突出问题，也着眼低空经济等新赛道拓展，为物流行业高质量发展筑牢政策支撑，推动行业在创新与规范中持续发展。
期内，仓储市场供需指标呈现同步调整态势。据物联云仓数据，7月全国平均租金为23.17元/㎡·月，空置率为16.45%，两项指标均较上月下降；41个重点城市平均租金为23.59元/㎡·月，空置率15.24%，同样呈现环比回落的趋势。
从重点城市表现来看，市场分化特征持续显现。观点指数统计显示，7月有9个重点城市空置率下降，其中海口降幅最为显著，环比下降3.32个百分点至31.01%；武汉、成都等原本空置率较低的城市，继续保持下降态势，而太原、济南等空置率较高的城市，仍呈上升趋势。
平均租金方面，41个重点城市中，共有15个城市下降，其中济南受新增供应竞争影响，租金降幅最大，环比下降2.20%。伴随市场发展，核心城市需求正逐步向周边外溢，不同城市受供需、供应等因素影响，租金与空置率呈现差异化波动。
报告期内，顺丰与合肥市大圩镇展开合作，以“物流+产地”模式，发挥自身物流网络与供应链能力，助力葡萄等农产品出村进城，推动乡村产业对接市场。普洛斯在旗下三大物流园区普冷仓内，为国际连锁超市启用生鲜配送中心，依托产地仓布局，强化生鲜冷链流通效率，保障生鲜产品的快速周转。
京东与广东广电合作落地工程物资现代化、集约化供应链中心仓，为工程物资供应定制物流集约化、运营标准化等“六化”解决方案；同时为YOPENG打造湖北家居清洁品类专属仓、为爱零食构建“统仓统配”零食连锁专用仓、为New Balance运营华南中心仓，通过细分行业专用仓建设，精准匹配不同品类物资存储、配送需求，以定制化物流方案，提升各行业的供应链效率。
期内典型园区有京东花果园低空经济智慧社区、四川低空冷链物流项目、蜜雪冰城安岳柠檬供应链中心、云南交投·淘宝买菜云南产地仓、叮咚买菜宁波专供产地仓。
8月13日，京东科技集团与贵州宏万集团在贵阳花果园艺术中心签署战略合作协议，共同打造总投资超30亿元的项目。该项目整合贵州88县特色农产品基地、京东智能供应链及无人机配送网络，构建“基地-平台-配送”全链路闭环，探索智慧社区管理、农产品直供、无人机物流等多维融合的城市生活新生态，预计可降低60%的流通成本，实现农产品从田间到社区餐桌的极速直达。
四川马尔康市低空冷链物流试点项目8月13日正式启动建设。据悉，由四川省低空经济公司主导运营，基地总运营面积超1000亩，总投资约9.69亿人民币。项目使用TD550型无人机，有效载荷达149公斤，由新通道物流公司联合省低空经济公司打造低空冷链物流体系，覆盖全程冷链物流保障、高端市场开发和出口服务等环节。
期内，蜜雪冰城安岳柠檬供应链中心建设项目总投资约1.5亿元，规划建设周期18个月，将打造约3万亩高标准柠檬示范直供基地，建设2万吨冷链仓储分拣中心。投产后，预计年加工柠檬鲜果超2万吨，年产值约2亿元人民币，项目由蜜雪冰城自主投资，与安岳县合作推进，旨在深化供应链控制、应对原料波动及支持区域产业升级。
云南交投·淘宝买菜云南产地仓近日启动，将物流园区传统单一的租金模式升级为“基础租金+商品供应+快递提点+物流配送合作+供应链金融赋能”的产业服务生态，打造“产地直供+智慧分拣+高效配送”全新供应链体系，助力云南特色农产品出滇，缩短流通链路、降低损耗，提升产业流通效能。
叮咚买菜宁波专供产地仓通过“多产地联动+专区专供”模式，保障生鲜产品鲜度和存活率提升20%以上，数字化系统将全链路损耗率从行业平均8%压缩至1.5%，可覆盖华东、华南等区域，开海季提供30多个海产品品种，强化“产地直采+前置仓”战略，提升产品的流通效率。
报告期内，共录得6起投资事件相关动态，物流企业聚焦国际市场拓展与国内核心枢纽深耕，通过海外仓启用、跨境地块竞拍、优质物流资产收并购等举措，加速完善全球供应链网络布局，凸显全球化与专业化发展倾向。
8月15日，京东产发启用京东智能产业园迪拜仓（建筑面积1万平方米），作为其中东首个物流基建项目，依托中东“一带一路”关键枢纽区位，打通中国与中东、非洲等区域的贸易物流通道，填补西亚、北非市场仓网空白。
同期，顺丰启用澳大利亚墨尔本新物流仓库（建筑面积2万平方米），强化大洋洲区域物流覆盖，匹配中澳跨境电商、贸易增长需求。
物流企业持续将海外仓网延伸至亚洲、大洋洲、欧洲关键节点，为跨境电商、国际贸易提供本土化仓储、配送支持，以海外仓落地抢占全球物流枢纽节点。
在以拿地开发、资产收购强化物流基础设施方面，华润国际物流8月7日以2.22亿竞得南沙开发区，规划建设集仓储、加工于一体的现代供应链产业园。值得一提的是，竞得人需严格按照相关要求进行开发，项目投资强度需达到每平方米10000元以上，产出率需达到每平方米13000元以上。
8月11日，凯德腾飞房地产信托竞得英国MantonWood和Towcester地块（建筑面积13.56万平方米，投资3.5亿新元），布局欧洲物流枢纽，借助英国欧洲贸易门户优势，辐射欧盟、英联邦市场。
华平投资、黑石集团分别收购优质物流地产项目（建筑面积11.8万、12.08万平方米，投资2.4亿美元、3290亿韩元），瞄准国际成熟物流资产，通过专业化运营提升资产效率，适配电商、高端制造等产业物流需求。
京东、顺丰服务跨境电商，华润、凯德适配区域产业供应链，华平、黑石聚焦专业化物流资产增值，均体现了企业对“物流基础设施+产业需求”精准匹配的追求。
7月21日，广州港发行2025年第三期公司债券，规模12亿元助力业务拓展；7月29日，珠海港10亿元科技创新公司债获深交所通过，为科技赋能物流提供资金支撑；
7月31日，中铁铁龙集装箱物流15亿公募债券获上交所反馈，推进融资进程；8月5日，昆明港通物流集团成功发行2025年度第一期中期票据，融资金额13.5亿元；8月11日，珠海港发行4亿第三期中期票据，利率1.99%。
据了解，这些融资事件反映出港口物流企业积极运用多元债券工具对接资本市场，借资金补充强化枢纽运营、创新及资本结构优化，为港口物流业务升级与可持续发展注入动能，也彰显资本市场对港口物流赛道的关注与支持。
7月29日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所完成上市。该基金募集份额总额达4亿份，认购阶段投资者参与热情高，中签率低至0.1%，反映市场对其有一定的关注与兴趣。
从市场整体情绪来看，中证REITs全收益指数下跌1.56%，REITs总指数下跌2.29%，经营权REITs指数下跌2.80%。在此市场环境下，该基金上市首日实现19.9%的涨幅，成交额为1.78亿元。不过，与其他板块新股首日表现横向对比（首农产业园REIT首日涨幅28.47%），其涨幅和成交额数据相对不突出，初期市场表现较为平淡。
尽管该基金首日表现未及部分板块新股亮眼，但基于物流产业的长期增长空间，以及企业业务布局具备的延展性，市场对其长期发展前景仍保持积极预期，这使得投资者在关注短期波动的同时，对基金长期收益存有信心，后续其能否借助行业发展机遇实现价值提升，值得关注。
截止2025年二季度，物流仓储板块收入同比下降5.9%，环比与上季度基本持平。平均出租率保持在94.3%的高位；租金水平普遍承压，环比平均下降仅2%。物流仓储经营韧性好于预期，物流仓储REITs租金水平或仍承压，具体项目呈现鲜明分化特征。
其中，凭借高于96%的出租率优势，华泰宝湾物流REIT增长4.52%、红土创新盐田港REIT收入环比增3.66%、京东仓储基础设施REIT增1.2%，适配市场需求；但中金普洛斯REIT收入环比降1.05%、中航易商仓储物流REIT降2.23%，其出租率分别为92.24%和87.68%，凸显出租率与收入转化效率的差异。
利润端，华泰宝湾物流REIT增37.62%、红土创新盐田港REIT净利润环比增9.54%；而中金普洛斯REIT净利润环比降69.27%、中航易商仓储物流REIT降16.52%，亏损1822万元。除出租率波动因素外，租户结构调整导致的租金议价能力弱化也是亏损的重要原因，而通过业务模式创新（如“港口仓+保税服务”“产业供应链定制服务”）提升单位面积收益，可实现量价利润齐升。
收益分配上，分派率多在1%左右，体现出项目在“当下收益”与“未来成长”之间的平衡考量，部分处于扩张或改造阶段的项目，需留存一定资金用于业务拓展或资产升级，因此分派率相对较低；而运营成熟、现金流稳定的项目则能保持较高的分派率，以满足不同投资者的需求。
目前，已实现扩募份额上市的公募REITs涵盖了中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT等多个项目。近期，嘉实基金对外宣布，京东仓储REIT拟扩募并新购入京东旗下西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区。
公告显示，这两个项目合计建面约25.28万平米，其中西安项目位于陕西省西安市西安国际港务区港兴四路999号，建筑面积合计10.72万平米；合肥项目位于安徽省合肥市长丰县双凤开发区淮南北路与双凤路交口，建筑面积合计14.56万平米。
待此次扩募完成后，该基金持有底层资产的建筑面积将增长72%。这一变化不仅能进一步优化基金资产组合，还将使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。拟购入的基础设施项目是对已持有基础设施项目覆盖区域的补充，能有效分散资产组合风险。
从市场整体来看，扩募消息在近期频频传来，监管审批进程也在加快。诸如中金厦门安居REIT、临港创新产业园REIT等项目的扩募申请，均在较短时间内取得了相应进展。在仓储物流REITs领域，随着经济的发展以及电商市场的持续繁荣，行业的经营收益有望进一步提升，为投资者带来更为可观的回报，而扩募也将成为推动该领域REITs持续发展的重要动力之一。